BGH, Urteil vom 17.06.2020 – VIII ZR 81/19
Wohnraummietrecht
Sachverhalt:
Die Mieterin hatte im Jahre 1992 eine Wohnung in Düsseldorf angemietet. Der Vermieter kündigte verschiedene bauliche Veränderungen sowie eine nachfolgende Mieterhöhung an. Unter anderem wurde die Beheizung von Gastherme auf Fernwärme umgestellt, 60 Jahre alte Bauteile (Haus- und Wohnungseingangstüren, Treppenhausfenster, Briefkastenanlage) ausgetauscht und die Elektrik erneuert. Nach Beendigung der Arbeiten hat der Vermieter die Miete erhöht. Für den Austausch der 60 Jahre alten Bauteile hat der Vermieter keinen Instandsetzungsanteil in Abzug gebracht, da noch keine Defekte vorgelegen hätten. Eine Erhaltungsmaßnahme sei daher noch nicht „fällig“ gewesen. Die Mieterin hat Klage erhoben und die Feststellung begehrt, dass die erklärte Mieterhöhung unberechtigt ist.
Entscheidung:
Der BGH hat ausgeführt, der Sinn und Zweck der Vorschriften über die Modernisierung und anschließende Mieterhöhung gebietet es, nicht nur in der Fallgestaltung, dass der Vermieter sich durch die Modernisierung bereits „fällige“ Instandsetzungsmaßnahmen erspart oder solche anlässlich der Modernisierung miterledigt werden, nach § 559 Abs. 2 BGB einen Abzug des Instandhaltungsanteils von den aufgewendeten Kosten vorzunehmen, sondern auch bei der modernisierenden Erneuerung von Bauteilen und Einrichtungen, die zwar noch (ausreichend) funktionsfähig sind und (bislang) einen zu beseitigenden Mangel nicht aufweisen, aber bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer (ab-)genutzt worden sind (hier: Austausch von etwa 60 Jahre alten Türen und Fenstern sowie einer ebenso alten Briefkastenanlage).
Zudem ist eine Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB, die auf mehrere tatsächlich trennbare Baumaßnahmen gestützt wird, gemäß § 139 BGB nicht insgesamt nichtig, wenn sie im Hinblick auf einzelne Baumaßnahmen unzureichend begründet oder erläutert und deshalb gemäß § 559b Abs.1 Satz 2 BGB insoweit unwirksam ist.
