BGH, Urteil vom 05.10.2016 – VIII ZR 222/15
Wohnraummietrecht
Sachverhalt:
Die Vermieterin hat im Jahre 2008 eine Wohnung vermietet. In dem Wohnraummietvertrag ist unter § 4 folgendes vereinbart: „1. Die Gesamtmiete […] ist monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag des Monats an den Vermieter auf das Konto.Nr. […] Sparkasse K. –B. […] zu zahlen.“ sowie „3. Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an…..“. In den Monaten März, April und Mai 2014 zahlten die Mieter die Miete spätestens am dritten Werktag des Monats in bar bei ihrem Zahlungsdienstleister (Deutsche Post AG) ein und erteilten gleichzeitig einen Überweisungsauftrag. Die Vermieterin macht geltend, in den vorgenannten Monaten sei die Miete nach dem dritten Werktag auf ihrem Konto eingegangen und kündigte das Mietverhältnis wegen verspäteter Mietzahlungen jeweils fristlos, hilfsweise fristgerecht. Die Mieter haben die Wohnung nicht geräumt. Die Vermieterin hat auf Räumung und Herausgabe der Wohnung geklagt.
Entscheidung:
Der BGH gibt den Mietern Recht. Die auf verspätete Mietzahlungen gestützten fristlosen sowie hilfsweise ordentlichen Kündigungen sind schon deshalb unwirksam, weil die Mieter die Miete jeweils pünktlich spätestens am dritten Werktag des Monats gezahlt haben. Hierfür genügte es, dass sie die Leistungshandlung (Überweisungsauftrag) jeweils bis zu diesem Zeitpunkt vorgenommen haben; auf einen späteren Eingang der Miete auf dem Konto der Vermieterin kommt es nicht an. Aus § 4 Nr. 3 des Mietvertrages, der für die Rechtzeitigkeit auf den Eingang der Miete beim Vermieter abstellt, ergibt sich nichts anderes. Diese Formularklausel ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen unangemessener Benachteiligung der Mieter unwirksam, weil sie abweichend von § 556b Abs. 1 BGB dem Mieter das Risiko von Zahlungsverzögerungen im Überweisungsverkehr auferlegt, die durch Zahlungsdienstleister verursacht worden sind.
