BGH, Urteil vom 24.04.2019 – VIII ZR 62/18
Wohnraummietrecht
Sachverhalt:
Die Vermieterin einer Wohnung in Görlitz begehrt eine Mieterhöhung unter Benennung von drei Vergleichswohnungen von 380,33 € auf 456,25 € (6,25 €/m²). Die Mieterin hat zunächst der Mieterhöhung auf einen Betrag von 400,77 € zugestimmt und dann widerrufen. Die Vermieterin hat auf Zustimmung zur Mieterhöhung geklagt. Das Amtsgericht hat die Mieterin verurteilt, der Erhöhung der Miete von 400,77 € auf 416,10 € (5,70 €/m²) zuzustimmen. Das Landgericht hat die Berufungen der Vermieterin und der Mieterin zurückgewiesen. Vor dem BGH verfolgt die Vermieterin ihr Zustimmungsbegehren, soweit es erfolglos geblieben ist, weiter. Die Mieterin begehrt vollständige Abweisung der Klage.
Entscheidung:
Der BGH verweist den Rechtsstreit an das Landgericht zurück, damit dieses auf der Grundlage eines neuen oder eines ergänzenden Gutachtens tragfähige Feststellungen sowohl zur Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete als auch zur Einzelvergleichsmiete treffen kann. Dabei ist folgendes zu berücksichtigen:
Ergibt sich auch nach Berücksichtigung der gesetzlichen Wohnwertmerkmale der vom -sachverständig beratenen- Tatrichter herangezogenen Vergleichswohnungen eine breite Streuung der für diese Wohnungen gezahlten Mieten, darf die ortsübliche Einzelvergleichsmiete nicht mit dem oberen Wert dieser Streubreite gleichgesetzt werden. Denn es ist nicht sachgerecht, eine solche breite Marktstreuung, die nicht auf den gesetzlichen Wohnwertmerkmalen beruht, einseitig dem Vermieter zu Gute kommen zu lassen. In diesen Fällen obliegt es dem Tatrichter, innerhalb dieser Streubreite die Miete zu ermitteln, die der Vermieter als ortsübliche Vergleichsmiete beanspruchen kann. Bei einer auffälligen Häufung der Vergleichsmieten um einen kleinen Wert herum mag es gerechtfertigt sein, die dadurch repräsentierte (gesamte) kleine Bandbreite als ortsübliche Vergleichsmiete anzusehen, so dass der Vermieter in einem solchen Fall die Miete bis zu dem höheren Wert dieser kleinen Bandbreite als ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen kann. Lassen sich Besonderheiten der Verteilung der Vergleichsmieten nicht feststellen, mag es angemessen sein, auf den arithmetischen Mittelwert abzustellen.
