BGH, Urteil vom 17.06.2015 – VIII ZR 19/14
Wohnraummietrecht
Sachverhalt:
Der langjährige Mieter hatte für den Zeitraum von März 2009 bis Oktober 2012 die Miete in Höhe von 20 % gemindert, da einige Zimmer der Wohnung mit Schimmel befallen waren. Zudem hat der Mieter einen Großteil der jeweiligen Monatsmiete über den gesamten Zeitraum zurückbehalten Dadurch wollte der Mieter den Druck zur Mängelbeseitigung auf den Vermieter erhöhen. Der Vermieter hat etliche Male die Kündigung des Mietverhältnisses ausgesprochen. Im Oktober 2012 belief sich der Mietrückstand auf einen Betrag in Höhe von 14.806 €. Der Vermieter verlangt die Räumung der Wohnung. Der Mieter meint, er sei mit der Mietzahlung nicht im Verzug, da die Mietminderung berechtigt sei und aufgrund des bestehenden Zurückbehaltungsrechts kein Verzug gegeben sei.
Entscheidung:
Der BGH gibt dem Vermieter Recht. Die Kündigung ist rechtmäßig. Die Mietminderung in Höhe von 20 % war zwar rechtmäßig; der Mieter hätte jedoch nicht für den gesamten Zeitraum bezüglich jeder Monatsmiete das Zurückbehaltungsrecht geltend machen dürfen. Es wäre verfehlt, das Leistungsverweigerungsrecht des Wohnraummieters ohne zeitliche Begrenzung auf einen mehrfachen Betrag der monatlichen Minderung oder der Mangelbeseitigungskosten zu bemessen. Der insgesamt einbehaltene Betrag muss in einer angemessenen Relation zu der Bedeutung des Mangels stehen.
Das Zurückbehaltungsrecht ist deshalb grundsätzlich betragsmäßig begrenzt. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass der Vermieter bis zur Beseitigung des Mangels nur eine geminderte Miete erhält und er damit einem erheblichen Druck zur (Wieder)-Herstellung des vertragsgemäßen Zustandes ausgesetzt ist. Das Zurückbehaltungsrecht ist schonend auszuüben und unterliegt grundsätzlich sowohl einer zeitlichen als auch einer betragsmäßigen Beschränkung. Bei der Beurteilung, in welcher Höhe und welchem zeitlichem Umfang dem Mieter einer mangelbehafteten Wohnung neben der Mietminderung ein Zurückbehaltungsrecht zusteht, verbietet sich jede schematische Lösung. Es kommt auf die Umstände des Einzelfalls an.
