BGH, Urteil vom 09.06.2015 – VIII ZR 324/14
Wohnraummietrecht
Sachverhalt:
Der Mieter einer Wohnung hat von seinem Vermieter den Nachweis verlangt, dass seine Kaution von dem Vermögen des Vermieters getrennt und darüber hinaus auf einem als Sonderkonto gekennzeichneten Sparbuch angelegt ist. Dies verlangte der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses. Der Vermieter hat den Nachweis nicht erbracht.
Entscheidung:
Der BGH gibt dem Mieter Recht. Die Regelung des § 551 Abs. 3 S. 3 BGB, wonach der Vermieter eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut anzulegen hat, soll sicherstellen, dass die Kaution vor dem Zugriff der Gläubiger des Vermieters gesichert ist. Der Gesetzgeber ging davon aus, dass aus dem Erfordernis der Trennung von dem Vermögen des Vermieters folge, es sei ein treuhänderisches Sonderkonto anzulegen. Das Pfandrecht der Banken sowie ein Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrecht könne bei Kennzeichnung als Sonderkonto nicht Platz greifen (BT. Drucks. 9/2079, S. 11).
Diesem Anliegen wird jedoch nur eine Anlage gerecht, die den Treuhandcharakter eindeutig für jeden Gläubiger des Vermieters erkennen lässt. Dementsprechend wird einhellig verlangt, dass die Kaution auf einem offen ausgewiesenen Sonderkonto („Mietkautionskonto“) angelegt wird. Ausgeschlossen ist das Pfandrecht des Geldinstituts an dem Sparguthaben nämlich nur dann, wenn der Treuhandcharakter von Anfang an offen gelegt wird. Der Mieter kann auch nach dem Ende des Mietverhältnisses bis zur endgültigen Abrechnung über die Kaution noch verlangen, dass die gesetzlichen Anforderungen an die Anlage der Mietsicherheit erfüllt werden. Kommt der Vermieter diesem Verlangen nicht nach, steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an den Mieten in Höhe der Kaution zu.
