BGH, Urteil vom 06.06.2018 – VIII ZR 38/17
Wohnraummietrecht
Sachverhalt:
Die Mieterin hat Anfang 2007 eine Wohnung in Düsseldorf angemietet. Sie streitet mit ihrer Vermieterin über die Umlage der Kosten der Gebäudeversicherung. Im Formularmietvertrag ist diesbezüglich folgende Regelung enthalten: „Als Nebenkosten werden anteilig folgende Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 des § 27 Abs. 1 II. BV erhoben: […] verbundene Gebäudeversicherung […].“ Der von der Vermieterin abgeschlossene Gebäudeversicherungsvertrag (Eigentumsversicherung „All Risk“) schließt – zeitlich begrenzt auf 24 Monate – das Risiko eines „Mietverlustes“ infolge des versicherten Gebäudeschadens ein. Die Mieterin meint, im Hinblick auf das Risiko des Mietausfalls seien die Kosten der Gebäudeversicherung nicht umlagefähig, und hat die Kosten für die Position „Versicherungen“ nicht beglichen. Die Vermieterin hat auf Zahlung geklagt.
Entscheidung:
Der BGH gibt der Vermieterin Recht. Die Vermieterin durfte die Kosten für die Wohngebäudeversicherung insgesamt in die Betriebskostenabrechnung einstellen. Der Umlage auf die Mieterin steht nicht entgegen, dass die Versicherung einen etwaigen Mietausfall infolge eines Gebäudeschadens einschließt. Ein infolge eines versicherten Gebäudeschadens entstehender Mietausfall ist – anders als bei einer separaten Mietausfallversicherung, die vorrangig die finanziellen Interessen des Vermieters abdeckt und deshalb nicht auf den Mieter einer Wohnung umgelegt werden darf – kein eigenständiger Versicherungsfall, sondern Bestandteil des Versicherungsfalls der Gebäudeversicherung. Die Mitversicherung eines Mietausfalls als Folge eines Gebäudeschadens ist fester Bestandteil marktüblicher Gebäudeversicherungen.
