Betriebskostenabrechnung – formelle Wirksamkeit

BGH, Urteil vom 22.10.2014 – VIII ZR 97/14
Wohnraummietrecht

Sachverhalt:

Der Vermieter hat gegenüber seinen Mietern eine Nebenkostenabrechnung erstellt. In der Nebenkostenabrechnung ist bei der Position „Müllbeseitigung“ angegeben: „32,20 Personenmonate x 4,3470004 € je Personenmonat = 139,98 €“. Die übrigen Positionen wurden ebenfalls entsprechend nach Personenmonaten abgerechnet. Eine Erläuterung der Abrechnung nach „Personenmonaten“ enthält die Nebenkostenabrechnung nicht. Aus der Nebenkostenabrechnung ergibt sich zu Lasten der Mieter eine Nachzahlung in Höhe von etwa 800,00 €. Die Mieter haben der Nebenkostenabrechnung widersprochen. Der Vermieter hat auf Zahlung geklagt.

Entscheidung:

Der BGH gibt dem Vermieter Recht. Grundlegend führt der BGH aus, dass eine Betriebskostenabrechnung formell ordnungsgemäß sei, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspreche, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und der Ausgabe enthalte. Ob die Betriebskostenabrechnung die Voraussetzungen erfülle, richte sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und anhand des ihm mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten nachzuprüfen.

Es seien regelmäßig folgende Mindestangaben in die Abrechnung aufzunehmen: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und – soweit erforderlich – Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen. In formeller Hinsicht seien keine zu hohen Anforderungen zu stellen. Die Abrechnung solle den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Erforderlich sei dafür, dass der Mieter erkennen könne, in welchen Rechenschritten die Umlage der Betriebskosten erfolgt sei. Eine Erläuterung der für den Umlagemaßstab gewählte Bezeichnung „Personenmonate“ ist nach Ansicht des BGH nicht erforderlich. Dieser Verteilerschlüssel sei weder unverständlich noch intransparent.