BGH, Urteil vom 29.04.2020 – VIII ZR 31/18
Wohnraummietrecht
Sachverhalt:
Der Mieter hat im Jahre 2009 eine Wohnung in Berlin angemietet. In der Folgezeit wurde auf dem Nachbargrundstück ein Neubau errichtet. Das Nachbargrundstück liegt 40 m von der vermieteten Wohnung entfernt und war seit dem Jahre 1946 unbebaut.
Der Mieter zeigte der Vermieterin an, dass die Wohnung durch von der Baustelle ausgehenden Baulärm sowie Staub- und Schmutzbelastungen beeinträchtigt werde. Er kündigte zugleich eine Mietminderung an und behielt einen Betrag in Höhe von 10 % der Miete ein. Die Vermieterin klagte auf Zahlung der Mietrückstände. Das Landgericht Berlin hat die Klage der Vermieterin abgewiesen.
Entscheidung:
Der BGH hat das Urteil des Landgerichts Berlin aufgehoben und zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurückverwiesen.
Der BGH hat ausgeführt, dass nach Abschluss des Mietvertrags eintretende erhöhte Geräusch- und Schmutzimmissionen, auch wenn sie von einer auf einem Nachbargrundstück eines Dritten betriebenen Baustelle (hier: zur Errichtung eines Neubaus in einer Baulücke) herrühren, bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen grundsätzlich keinen gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung begründen, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB hinnehmen muss.
Macht der Mieter einen zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung in Gestalt der vorgenannten Geräusch- und Schmutzimmissionen geltend, richtet sich die Darlegungs- und Beweislast nicht nach den im Bereich des § 906 BGB bestehenden Regelungen, sondern nach den Grundsätzen des Wohnraummietrechts und insbesondere nach der dort grundsätzlich geltenden Verteilung der Darlegungs- und Beweislast nach Verantwortungsbereichen.
Demnach hat der Mieter darzulegen und erforderlichenfalls zu beweisen, dass die von ihm angemietete Wohnung Immissionen der vorbezeichneten Art ausgesetzt ist, die die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung unmittelbar beeinträchtigen, und dass es sich hierbei um eine wesentliche Beeinträchtigung im Sinne des § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB handelt.
