BGH, Urteil vom 28.09.2022 – VIII ZR 300/21
Wohnraummietrecht
Sachverhalt:
Die Mieter hatten eine Wohnung in Berlin angemietet. Zwischen der Vermieterin und den Mietern bestand im Zeitraum von April 2016 bis März 2020 ein Mietverhältnis über eine 77 qm große Wohnung, die gemäß der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt.
Die vertraglich vereinbarte Nettokaltmiete betrug zunächst 610,65 € (7,86 €/qm). Mit Schreiben aus dem Juli 2017 verlangte die Vermieterin von den Mietern die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete um 63,43 € auf sodann 674,08 € (8,68 €/qm). Diesem Mieterhöhungsverlangen stimmten die Mieter im September 2017 zu.
Anfang Januar 2019 erhoben die Mieter eine Mietpreisrüge und klagten unter anderem auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete.
Entscheidung:
Der BGH gibt der Vermieterin Recht.
Die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe sind nicht anwendbar, weil die beanstandete Miete nicht auf der bei Mietbeginn geschlossenen Vereinbarung, sondern auf einer nachträglichen, einvernehmlich vereinbarten Mieterhöhung beruhte. Eine unmittelbare oder analoge Anwendung der Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff. BGB) auf die nachträgliche Mieterhöhungsvereinbarung kommt nicht in Betracht.
Durch die Zustimmung der Mieter zu dem Mieterhöhungsbegehren ist eine wirksame Vereinbarung über die Erhöhung der Nettokaltmiete auf 674,08 € zustande gekommen, die den Rechtsgrund für die daraufhin jeweils erbrachten erhöhten Mietzahlungen darstellt.
Der vorbehaltslosen Zustimmungserklärung eines Mieters zu einer erhöhten Miete kann regelmäßig nicht entnommen werden, dass er sich etwaige Rechte wegen einer eventuellen Unzulässigkeit der bisherigen Miete vorbehalten und deshalb nicht der neuen Gesamtmiete, sondern nur dem Erhöhungsbetrag an sich zustimmen wollte. Vielmehr ist eine solche Zustimmung aus Sicht eines objektiven Empfängers dahin zu verstehen, dass der Mieter die erhöhte Miete künftig als vertragsgemäß anerkennt.
Stimmt der Mieter einem Mieterhöhungsverlangen zu, kommt es für die Wirksamkeit der hierdurch begründeten Mieterhöhungsvereinbarung auch nicht darauf an, ob das Mieterhöhungsbegehren des Vermieters den formellen Anforderungen des § 558a BGB entsprochen und dem Vermieter ein materieller Anspruch auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung (§ 558 Abs. 1 BGB) zugestanden hat. Nichts anderes gilt hinsichtlich der Frage, ob die ursprünglich vereinbarte Miete die nach den §§ 556d ff. BGB zulässige Höhe überschritt. Denn auch diese Überprüfung und die Geltendmachung etwaiger Rechte bei einem Überschreiten der zulässigen Miethöhe obliegen einem Mieter im eigenen Interesse.
