BGH, Urteil vom 06.04.2016 – XII ZR 29/15
Gewerberaummietrecht
Sachverhalt:
Der Mieter von Gewerberäumen mindert die Miete wegen eines Wassereintritts durch das Dach. Außerdem rechnet der Mieter mit Gegenansprüchen wegen behaupteter fehlerhafter Nebenkostenabrechnungen auf. Im Mietvertrag ist allerdings in § 8 Ziffer 1 folgende Klausel enthalten:
„1. Der Mieter kann gegen die Miete weder aufrechnen noch ein Zurückbehaltungsrecht ausüben oder die Miete mindern. Hiervon ausgenommen sind Forderungen des Mieters wegen Schadenersatz für Nichterfüllung oder Aufwendungsersatz infolge eines anfänglichen oder nachträglichen Mangels der Mietsache, den der Vermieter wegen Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit zu vertreten hat, und andere Forderungen aus dem Mietverhältnis, soweit sie unbestritten, rechtskräftig festgestellt oder entscheidungsreif sind. Die Aufrechnung oder die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts ist nur zulässig, wenn der Mieter seine Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Miete schriftlich angezeigt hat.
2. Die Erstattung etwaiger im Wege der Aufrechnung geltend gemachter Gegenforderungen des Mieters aus dem Mietverhältnis erfolgt in monatlichen Teilbeträgen, die 30% der jeweiligen Monatsmiete nicht übersteigen dürfen.
3.Eine Aufrechnung gegen Nebenkosten oder eine Minderung der Nebenkosten durch den Mieter ist unzulässig.“
Der Vermieter klagt die Rückstände ein.
Entscheidung:
Der BGH verweist den Rechtsstreit zur Nachholung der erforderlichen Feststellungen zurück an das Landgericht. Bezüglich der Rechtmäßigkeit der Bestimmung in § 8 Ziffer 1 des Mietvertrages ist der BGH der Auffassung, dass diese einer Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 BGB nicht standhält. Eine Auslegung der Klausel ergibt, dass sich die dort geregelte Ausnahme für unbestrittene, rechtskräftig festgestellte oder entscheidungsreife Forderungen ausdrücklich auf Forderungen „aus dem Mietverhältnis“ beschränkt.
In Bezug auf nicht aus dem Mietverhältnis stammende Forderungen bleibt es klauselgemäß bei dem uneingeschränkten Aufrechnungsverbot. Danach erlaubt die Klausel keine Aufrechnung gegen die Miete mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen aus einem außerhalb des Mietvertrags stehenden Rechtsverhältnis. Nach § 309 Nr. 3 BGB ist eine Bestimmung in allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, durch die dem Vertragspartner des Verwenders die Befugnis genommen wird, mit einer unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen aufzurechnen. Das Landgericht hat nunmehr noch festzustellen, ob die vom Mieter behaupteten Minderungs- bzw. Aufrechnungsgründe gegeben waren.
