BGH, Urteil vom 28.02.2018 – VIII ZR 157/17
Wohnraummietrecht
Sachverhalt:
Der Mieter war für sieben Jahre Mieter einer Wohnung. Mieter und Vermieter haben das Mietverhältnis einvernehmlich beendet. Nachdem der Mieter die Wohnung herausgegeben hatte, verlangte der Vermieter vom Mieter Schadensersatz wegen Schimmelbefalls in mehreren Räumen, wegen mangelhafter Pflege der Badezimmerarmaturen und eines Lackschadens an einem Heizkörper sowie eines schadensbedingt fünfmonatigen Mietausfalls. Eine Frist zur Beseitigung der Schäden hatte der Vermieter dem Mieter zuvor allerdings nicht gesetzt.
Entscheidung:
Der BGH gibt dem Vermieter Recht. Ein vom Vermieter wegen Beschädigung der Mietsache geltend gemachter Schadensersatzanspruch setzt keine vorherige Fristsetzung gegenüber dem Mieter voraus. Denn das in § 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1 BGB als Anspruchsvoraussetzung vorgesehene Fristsetzungserfordernis gilt nur für die Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten (§ 241 Abs. 1 BGB) durch den Schuldner. In diesen Fällen muss der Gläubiger dem Schuldner grundsätzlich zunächst eine weitere Gelegenheit zur Erfüllung seiner Leistungspflicht geben, bevor er (statt der geschuldeten Leistung) Schadensersatz verlangen kann. Eine derartige Leistungspflicht ist etwa die wirksam auf den Mieter übertragende Pflicht zur Ausführung der Schönheitsreparaturen. Im Gegensatz dazu handelt es sich bei der Verpflichtung des Mieters, die ihm überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten und insbesondere die Räume aufgrund der aus der Besitzübertragung folgenden Obhutspflicht schonend und pfleglich zu behandeln, um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht (§ 241 Abs. 2 BGB). Daher kann ein Vermieter bei Beschädigungen der Mietsache vom Mieter gemäß § 249 BGB nach seiner Wahl statt einer Schadensbeseitigung auch sofort Geldersatz verlangen, ohne diesem zuvor eine Frist zur Schadensbehebung gesetzt zu haben. Dies gilt auch unabhängig davon, ob ein Vermieter einen entsprechenden Schadensersatz bereits vor oder erst nach der Rückgabe der Mietsache geltend macht.
