BGH, Urteil vom 25.09.2018 – VIII ZR 121/17
Wohnraummietrecht
Sachverhalt:
Der Vermieter hat an der Außenfassade eines Mehrfamilienhauses eine Wärmedämmung durchgeführt. Danach hat er gegenüber seinem Mieter eine Modernisierungsmieterhöhung durchgeführt. Der Vermieter hat in der Mieterhöhungserklärung eine fehlerhaften Berechnung des Erhöhungsbetrages vorgenommen, weil er die fiktiven Kosten einer ausschließlichen Modernisierung (191.580,00 €) – und nicht, wie erforderlich, die um den Instandhaltungsaufwand geminderten Kosten (146.650,00 €) – als Grundlage genommen hat. Der Mieter ist u.a. der Ansicht, dass die Modernisierungsmieterhöhung bereits aufgrund des nicht in Abzug gebrachten ersparten Instandhaltungsaufwands formell unwirksam sei.
Entscheidung:
Der BGH gibt dem Vermieter Recht. Zwar könne, wenn mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandsetzungsmaßnahmen erspart werden, der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil nicht auf den Mieter umgelegt werden. Dementsprechend muss auch aus der Mieterhöhungserklärung hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Maßnahmen fällige Instandhaltungskosten erspart wurden. Der Vermieter hat jedoch in seiner Modernisierungsmieterhöhung unmissverständlich zum Ausdruck gebracht, dass er die streitgegenständlichen Baumaßnahmen als reine Modernisierungsmaßnahmen ansehe und deshalb von einem Abzug für Instandhaltungsaufwendungen abgesehen habe. Ein gerichtliches Sachverständigengutachten hatte jedoch ergeben, dass ein solcher Abzug tatsächlich zwingend vorzunehmen gewesen wäre. Dies berührt jedoch ausschließlich die materielle Begründetheit der Mieterhöhungserklärung. Im Ergebnis ist die Modernisierungsmieterhöhung auch dann formell wirksam, wenn der Vermieter zunächst erklärt hat, dass kein Instandsetzungsaufwand angefallen sei, und sich dies später als nicht zutreffend herausstellt.
